Многие наши читатели спрашивают – что делать тем, у кого в 2019 году будет действовать ипотека, взятая в долларах или евро. Мы дадим вам несколько советов, которые помогут вам разобраться в данной ситуации и выйти из нее с минимальными потерями.

Особенности кредита в инвалюте

Ни для кого не секрет, что процентная ставка по жилищным займам, взятая в иностранной валюте, будет на 2-3% ниже, чем кредит в рублях. Именно эта разница, выраженная в процентной ставке, являлась для многих людей весомым аргументом при выборе валюты своей ипотеки. Детальные условия российских банков вы узнаете на этой странице

По данным Агентства по жилищному кредитованию (АИЖК), за последние несколько лет, валютную ипотеку выбрали для себя более 60 тыс. человек по всей стране. Связано это было с более низким размером ежемесячного платежа, нежели при рублевой ипотеке.

Однако нельзя отрицать, что для россиян оформление кредита в долларах США или в евро – это всегда было риском, не только сейчас. Связан об был с нестабильным курсом, в некоторые года – нехваткой иностранной валюты в небольших банках страны, сложности конвертации и т.д.

При этом, когда начался стремительный рост иностранной валюты, и заемщики начали обращаться к властям за помощью, то получали они примерно одинаковые ответы: вы сами выбрали такие кредиты, вас никто не заставлял. Соответственно, и платить вам также придется самостоятельно, и на помощь государства или муниципалитета рассчитывать на приходится.

Актуальные проблемы

Сейчас проблема заключается в следующем – при неизменном размере ежемесячного взноса и процентной ставки, значительно выросла стоимость доллара и евро. И если раньше, допустим, ежемесячный платеж составлял 1 тыс. долларов в месяц, т.е. примерно 30-35 тыс. рубл., то сегодня в пересчете на нашу валюту, этот взнос получается порядка 55-60 тыс. рубл.

Для многих российских семей, которые стремились изначально сэкономить на своих затратах, такие суммы являются неподъемными. И возникает логичный вопрос – что же им делать для того, чтобы избежать просрочек и не остаться в злостных должниках?

Очень многие люди, поняв, что уже следующий платеж им окажется не по силам, предпринимают тактику выжидания — они вносят столько, сколько считают нужным, при этом они совершенно уверены, что такое поведение является правильным. И очень удивляются, когда им начинают звонить из банка и угрожать , ведь они же платят!

Дело вот в чем: даже если вы вносите только половину от платежа, это все равно считается просрочкой, за которую «капает» ежедневный штраф и пени. И если просрочек окажется очень много, то банк может подать на вас в суд, и забрать залоговое имущество.

Решение Правительства по валютной ипотеке

Конечно же, действующая ситуация не могла остаться без внимания со стороны Правительства нашей страны. Со стороны государства было предложено несколько вариантов для решения проблемы заемщиков:

• реструктуризация,
• рефинансирование,
• выделение субсидии,
• прощение части долга,
• банкротство физического лица.

Наибольшей популярностью среди населения пользовалась программа денежной выплаты, которая позволяла получить ряду должников безвозмездную субсидию в размере 10% от долга, но не более 600.000 рублей.

Ранее еще действовала специальная программа с государственной поддержкой совместно с АИЖК, куда могли обратиться заемщики с валютными кредитами. Их долги переходили в данное агентство, валюта менялась на рубли, часть штрафов могла быть списана. Она закончила свое действие в 2017 году.

Последние новости: чем государство может помочь сейчас? Учитывая, что большинство валютных заемщиков появилось еще 5 лет назад, то за это время многие уже успели решить свои проблемы, изменив валюту по договору на национальную.

Для тех, кто по каким-либо причинам этого не сделал, остается только обращение в суд для признания себя . В этом случае все долги спишутся, но банк будет иметь право забрать залоговую недвижимость себе.

Что нужно делать валютному заемщику?

Как только вы поняли, что следующий платеж вам может оказаться не по карману, вам нужно сразу же идти в то отделение банка, где вы получали денежный займ и организовывать встречу с кредитным специалистом или менеджером.

На эту встречу обязательно захватите с собой паспорт и действующий банковский договор. При разговоре с работником попросите его рассказать о тех методах, благодаря которым вы можете либо снизить размер своего платежа, либо изменить действующую валюту.

Как правило, работник может предложить вам два варианта, которые мы кратко рассмотрим ниже.

1. Реструктуризация долга с уменьшением процентной ставки или увеличением срока кредитования, за счет снижения процента и увеличения периода выплат ежемесячный платеж становится меньше. При этом может быть предоставлена отсрочка или изменена действующая валюта по договору. Оформление происходит в том же банке, где вы брали кредит, подробнее можно узнать ;
2. Рефинансирование действующего кредита – производится в стороннем банке, при этом происходит смена валюты на российскую. Представляет из себя переоформление кредита на более выгодных для заемщика условиях, может включать в себя снижение процента или увеличение периода кредитования, больше информации представлено в

Получить долгосрочный жилкредит сегодня можно в разной валюте. Однако валютная ипотека – вещь коварная. С одной стороны, ставки по подобным займам во всех российских финучреждениях меньше, чем при кредитовании в рублях. С другой – на протяжении длительного срока использования ипотечных средств ситуация на финансовом рынке может существенно измениться. То есть такой заём сопряжен с высоким риском.

В чем суть

На самом деле разобраться, что такое валютная ипотека, – это совсем несложно. По сути, целевой кредит (в данном случае речь идёт преимущественно о покупке недвижимости), который выдаётся в иностранных денежных единицах, а не в российских рублях. Собственно, оформление валютной ипотеки ничем не отличается от процедуры получения обычного долгосрочного жилкредита. Погашать её тоже нужно в соответствии с разработанным графиком регулярных выплат, причём допускается внесение рублей РФ. Курс инвалюты обновляется в день проведения платежа по ссуде.

На каких условиях предоставляется

За 2016 год банки выдали лишь 34 валютных ипотечных кредита. А в первом полугодии 2017-го отечественными финансовыми организациями было предоставлено всего 4 подобных займа (в рублёвом эквиваленте на сумму около 246 млн руб.). Такая тенденция свидетельствует о том, что ипотека в валюте уже в ближайшем будущем, скорее всего, «умрет». Подтверждением такого развития событий является факт отсутствия программ ипотечного кредитования в иностранных денежных единицах у лидеров отечественного финансового рынка – Сбербанка, Газпромбанка, ВТБ 24, Россельхозбанка и др.

Процентная ставка

Даже банки с иностранным капиталом, работающие на территории России, такие как Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Росбанк и прочие, не предлагают кредитование покупки жилья в инвалюте. Максимум, на что могут рассчитывать их клиенты, – это рефинансирование валютной ипотеки в рублёвую. На начало IV квартала 2017 года одним из немногих относительно крупных финансовых учреждений, которыми предоставляется ипотека в долларах, является Москоммерцбанк. Сумма кредита ограничена: минимум – $10 тыс., максимум – $300 тыс. Процентные ставки представлены в нижерасположенной таблице.

Эти данные мы привели для того, чтобы вы имели представление о том, какая процентная ставка сегодня характерна сегменту валютной ипотеки отечественного финансового рынка. Если найдёте такую программу в другом банке, по крайней мере, сможете сравнить.

Требования банка к заемщику

Соискатель валютной ипотеки должен соответствовать стандартным требованиям банка:

• Положительная кредитная история, активные просрочки выплат отсутствуют.
• Возраст – не младше 18 и не старше 65 лет на момент полного погашения ссуды.
• Наличие стабильного дохода, позволяющего корректно обслуживать заём.
• Наличие официального места трудоустройства. Общий трудовой стаж – от 1 года. Продолжительность трудовой деятельности на последнем месте работы – не меньше полугода.

Ну и, конечно, валютные заемщики по ипотеке должны быть гражданами РФ.

Риски поручительства

Статус поручителя по валютной ипотеке ничем не отличается от аналога по рублёвым долгосрочным жилкредитам:

• В случае, если заёмщик и созаёмщики не смогут исполнять принятые на себя обязательства, ответственность по выплате задолженности перекладывается на поручителя.
• Поручителю нужно быть готовым документально подтвердить свое реальное финансовое положение.
• Статус поручителя влечёт необходимость пересмотра своих финансовых планов даже на отдалённую перспективу. Пока ипотечный заём, по которому поручитель выступает в качестве гаранта, не будет полностью погашен (а это может произойти и через 30 лет), получить кредит уже на своё имя ему будет крайне затруднительно.

Психологическое бремя усугубляется тем, что ответственность необходимо нести за третье лицо, а не за себя.

Залоговое имущество

Здесь всё просто.

В залог банку предоставляется приобретаемая недвижимость.

Так финансовая организация получает гарантию, что жилищная ипотека в валюте будет погашена. Что же касается залога имеющейся недвижимости, то такие предложения встречаются исключительно по рублёвым долгосрочным жилкредитам.

Как оформить

Для получения денежных средств в иностранной валюте с целью приобретения недвижимого имущества необходимо заключить с банком договор займа. Эта процедура предусматривает следующую последовательность действий:

1. Сбор всех необходимых документов.
2. Заключение между заемщиком и продавцом предварительного договора купли-продажи.
3. Подача заявления в банк о предоставлении ипотечного кредита.
4. Если финансовая организация примет положительное решение, с продавцом заключается основной договор.
5. Регистрация сделки в МФЦ или в Росреестре.
6. Проведение независимой оценки стоимости объекта недвижимости и предоставление сформированного отчёта в банк.
7. Одновременно с заключением договора происходит страхование приобретаемого жилья.
8. После выплаты продавцу денежных средств оформляется право собственности на квартиру.
9. Передача в залог банку объекта недвижимости.

Пакет необходимых документов

Для получения валютной ипотеки в банк потребуется представить следующие бумаги:

• гражданский паспорт РФ;
• военный билет – если соискатель мужского пола и призывного возраста;
• второй документ, подтверждающий личность (с фотографией);
• брачное свидетельство, брачный договор (при наличии);
• копии трудового договора и трудовой книжки с подписью главного бухгалтера организации-работодателя и удостоверяющей печатью;
• документ, подтверждающий заявленный соискателем валютной ипотеки уровень доходов. На зарплатных клиентов банка это требование не распространяется;
• если у гражданина имеются дополнительные доходы, они тоже должны быть подтверждены документально.

Нередко финучреждения требуют также предоставление в письменном виде согласия супруги/супруга потенциального заемщика.

Реструктуризация валютного ипотечного займа

В условиях нестабильной экономики против валютной ипотеки говорят следующие факторы:

• при снижении курса рубля при покупке необходимой суммы иностранных денежных единиц затраты увеличатся;
• если на погашение займа будет уходить доля доходов, превышающая половину от их общего объёма, могут возникнуть трудности с закрытием ипотечного кредита;
• за несвоевременное проведение регулярных платежей в договоре предусмотрено начисление пени. Таким образом, общая сумма долга возрастает;
• в семье возникают стрессовые ситуации, оказывающие негативное влияние на здоровье и психологическое состояние заёмщиков;
• люди могут остаться без крыши над головой, если единственное жильё будет изъято и продано на аукционных торгах.

В случае ухудшения платежеспособности ипотечного заёмщика в современных отечественных реалиях реструктуризация ипотечного кредита является одним из лучших способов недопущения вышеуказанных неприятностей. С точки зрения ныне действующего законодательства, эта процедура предусматривает изменение условий в договоре кредитования, в результате чего заёмщик, столкнувшийся с финансовыми трудностями, получит более выгодные условия погашения задолженности. В частности, для урегулирования вопросов проблемной ипотеки сегодня банки предлагают следующие способы:

• предоставление отсрочки по выплате тела кредита;
• разработку индивидуального графика погашения основной задолженности и процентов;
• увеличение срока действия договора кредитования;
• отмену штрафов за просрочку регулярных выплат.

Преимущества такого решения финансовой проблемы очевидны – благодаря новым, более лояльным условиям договора займа можно сохранить приобретённое за счёт ссуженных средств жильё и не испортить свою кредитную историю.

Другой эффективный способ, позволяющий достичь тех же результатов, – это рефинансирование валютной ипотеки в рубли. Данная программа предоставляет возможность значительно уменьшить суммы кредитных выплат по уже обслуживаемому займу. Для этого заёмщик должен обратиться с заявлением о получении услуги рефинансирования прежде всего в банк, выдавший ему валютную ипотеку. Не исключена ситуация, когда в договоре кредитования имеется пункт, позволяющий перекредитование в иной финансовой организации. Тогда в выбранный банк, помимо заявления, нужно представить сведения о сумме оставшегося долга, объекте залога и уровне платежеспособности.

Госпомощь валютным ипотечникам

В августе 2017 года Правительство РФ возобновило действие программы помощи ипотечным заёмщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию (доход снизился, а регулярные платежи по валютному жилкредиту выросли). В её новой редакции предусмотрено списание 30% от оставшегося объёма задолженности по ссуде.

В абсолютном выражении госпомощь не превышает 1,5 млн руб.

Кроме того, списанию также подлежит начисленная банком неустойка, однако та, что была уже выплачена, не возвращается. Реализуется это решение правительства путём выделения из госбюджета 2 млрд руб. По подсчётам экспертов, такой суммы должно хватить на реструктуризацию порядка 1300 проблемных ипотечных кредитов.

Рассчитывать на госпомощь могут заемщики:

• на иждивении которых находится хотя бы один несовершеннолетний ребёнок, а также попечители и опекуны детей, не достигших совершеннолетия;
• ветераны боевых действий;
• имеющие инвалидность или воспитывающие детей-инвалидов;
• на иждивении которых находятся студенты очной формы обучения, не достигшие 24-летия.

Плюсы и минусы валютной ипотеки

Долгосрочному жилищному кредитованию такого типа присущи свои преимущества и недостатки.

• Если курс рубля возрастёт, размер платежа в рублёвом эквиваленте снижается.
• Процентная ставка по валютной ипотеке меньше, чем по рублёвой.
• Длительный срок действия договора кредитования – до 30 лет.

• Если финансовая обстановка в стране ухудшится, может возникнуть ситуация, когда платить по займу будет просто нечем. Тогда не исключён вариант потери не только денег, но и квартиры.
• Люди, оформившие валютную ипотеку, чувствуют неуверенность в завтрашнем дне, ведь предугадать размер платежа в следующем месяце невозможно.
• Более жёсткие условия выдачи ипотечного займа.

На первый взгляд, минусы более весомы, поэтому брать валютный долгосрочный жилкредит не стоит. Однако это не совсем так. Граждане, получающие зарплату в инвалюте, извлекут из такой сделки массу преимуществ.

Валютная ипотека: Видео

Добрый день!

Хочу высказать свое мнение относительно ситуации с валютными ипотечниками. Речь идет о людях, которые взяли ипотеку не в рублях, а иностранной валюте (доллары, франки, йены). В 2008—2009 гг., когда курсы валют были не такими как сейчас, брать ипотеку в валюте было выгодно, поскольку процент по таким кредитам был меньше. Кроме того, банки в некотором смысле провоцировали заемщиков, отказывая в выдаче рублевого кредита. Я так полагаю, что банкам тоже было выгодно выдавать ипотеку в валюте, поскольку стоимость «обслуживания» валюты намного меньше, чем рублей. Такова объективная ситуация. И если человек, скажем, взял тысячу долларов шесть лет назад и платил 26 000 руб. — 30 000 руб., то сегодня его платеж составляет сумму в размере 62 000 руб. (по состоянию на 13.03.2015г.). Возникает вопрос: что делать такому заёмщику, ведь недвижимость, которую он приобретал, находится в залоге у банка? И при известных кризисных явлениях в экономике нашей страны, залоговую квартиру можно потерять, при этом переплатив кучу денег банку.

Тут возникает этическая, социально-экономическая и юридическая проблем. И решение такого комплекса проблем лежит на государстве.

Проблемы такого явления как валютные заемщики

Первая проблема этическая (и даже политическая). Она связана с увеличением территории нашей страны за счет новых приобретённых регионов и последовавших за этим мер экономического давления на Россию, что привело к существенному изменению курса основных валют по отношению к рублю. При этом на государственном уровне оказана поддержка крупному бизнесу и банкам. Были выделены деньги для поддержания банков, в том числе для оказания этими банками поддержки тем же самым заёмщикам. Хотя в свою очередь банки не намерены, по всей видимости «эффективно» пойти на встречу валютным заемщикам. Набор мероприятий по поддержанию проблемных заемщиков, по моему субъективном мнению, может привести только к усугублению ситуации. Поскольку всякие реструктуризации и «каникулы» не являются эффективными механизмами решения вопроса проблемных заёмщиков.

Социально-экономическая проблема заключается в том, что валютных заемщиков порядка 50 000 (такую цифру дают сами заемщики). Времена у нас конечно кризисные, но я надеюсь, что мы всё же живем не в период дикого капитализма и государство не рынок, где учитывается только интерес прибыли отдельных участников финансовых отношений. Не зря же в Конституции прописано, что государство у нас социальное.

Юридическая проблема заключается в том, что закон полностью на стороне банка. На стороне банка и судебная практика. Хотя лично мое мнение, что некоторые случай вполне можно квалифицировать как притворные сделки. Речь идет вот о чем. Заемщик фактически на руки не получает ни рубли, ни валюту; банк производит оплату стоимости недвижимого имущество на счет продавца. Естественно, что оплата производиться в рублях. Ведь в соответствии с положением гражданского законодательства в России принимаются при расчете рубли. Таким образом банк и его клиент-заёмщик совершат некую фикцию, которая направленна на обоснование порядка погашения фактически рублевого кредита по курсу валюты и в зависимости от изменения курса этой валюты. При этом клиент банка не получал валюту на руки и не получал валюту на свой расчетный счет. Все операции с валютой происходили внутри банка.

Еще обстоятельство. Является ли существенное изменение курса валют форс-мажорным обстоятельством. Думаю, что нет. Однако я думаю, что Центральный банк России смог бы очень сильно помочь заемщикам, если бы издал документ, которым определил был резкое падение курса национальной валюты, которое произошло в конце 2014г., форс-мажором. Если бы ЦБ РФ издал такой документ, то, конечно при обращении в суд с определёнными требованиям, заемщик мог бы надеяться на положительный результат.

О возможных последствиях признания сделки недействительной

Ну а теперь о последствиях. Если признать сделку притворной, то тогда будет правильно применить последствия недействительности притворной сделки, что фактически будет означать получение заемщиком денежных средств в рублях по правилам о договоре займа.

Если применять схему с форс-мажором, то тут необходимо будет действовать в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ и признавать изменение обстоятельств существенными. Но такой порядок действий запустил бы цепочку сложных последствий, которые существенно нарушили бы имущественные интересы банка. Что в конечном итоге привело бы к более сложным и плачевным последствиям, чем те что есть на сегодняшний день.

Конечно каждый случай индивидуален, и тем ни мене сегодня я не вижу юридического способа решения проблемы валютных заемщиков. Естественно мы не рассматриваем случай банкротства физического лица (это станет возможен в ближайшее время).

Единственный выход из этого сложного ипотечного кризиса мне видится в принятии одного из нескольких законопроектов, которые находятся в настоящее время на рассмотрении в Госдуме, и которые призваны решить эту проблему одним из компромиссных способов.

Надеюсь, что эта сложная проблема будет решена эффективным вмешательством государства. Ну а пока валютные ипотечники собираются свою «армию» и уже проводят митинги и пикеты по всем крупным городам России.

25.03.2015 Оксана Литвинова

Проблема валютных кредитов по ипотеке заявила о себе особенно остро осенью 2014 года. Курс доллара стремительно вырос от уровня 34-35 летом до максимального значения в начале 2015 года в 68-69 рублей. Следом за курсом вырос в два раза и платеж по ипотеке валютных заемщиков. Следует отметить, что по условиям кредитной политики большинства банков заемщики могут выплачивать до 50% от своего месячного дохода семьи, а иногда и выше. Поскольку заработные платы выплачиваются у подавляющего большинства в рублях, получается что для некоторых семей размер платежа по ипотеке съедает весь их месячный доход.

Помощь государства валютным ипотечникам

По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в России сейчас около 20 тыс. ипотечных договоров в иностранной валюте. Для решения этой проблемы 23 января Центральный Банк опубликовал рекомендательное письмо для банков с предложением перевести ипотечные кредиты из долларов США по курсу на 1 октября 2014 года (39,38 руб.) Однако банки не готовы добровольно взять на себя такие убытки. Действующие программы рефинансирования валютной ипотеки в рубли предусматривают перевод по действующему рыночному курсу, но по льготным ставкам.

Проведя 19 марта совещание Центральный Банк решил, что нецелесообразно помогать всем валютным заемщикам. По мнению ЦБ в основном валютные кредиты у богатых людей, а действительно нуждаются в помощи только 1,5-2 тыс. заемщиков из 20 тыс. Предполагается, что помощь будет оказываться адресно путем выкупа АИЖК у банка проблемного кредита и реструктуризацией его в дальнейшем. Государство выделяет 4,5 млрд руб АИЖК на борьбу с проблемной ипотекой. Планируется помочь 35 тыс. заемщикам, в т.ч. 1,5-2 тыс. валютным.

Что делать валютным ипотечным заемщикам

Таким образом государство фактически самоустранилось от решения проблемы валютной ипотеки и переложило это на плечи самих клиентов и банков. У клиента остается 3 варианта действий: оставить все как есть в надежде, что курс доллара еще опустится; рефинансировать ипотеку в рубли в своем банке; рефинансировать ипотеку в рубли в стороннем банке. Не будем делать прогнозов по курсу доллара, поэтому предлагаю рассмотреть какие программы рефинансирования предлагают банки своим клиентам.

Своим клиентам банки предлагают рефинансировать валютную ипотеку в рубли по текущему рыночному курсу, но по льготной ставке. Например, банк «ДельтаКредит» предлагает перейти в рубли на ставку 12%, Банк Москвы - 12,95%-13,85%. Преимущество данного решения в том, что не надо подтверждать достаточность своей платежеспособности, можно рефинансироваться даже с просрочками, не надо заново делать оценку рыночной стоимости залога. Фактически рефинансирование в рубли в своем банке означает реструктуризацию кредита.

Если свой банк не имеет программы рефинансирования валютной ипотеки в рубли или ставки не являются льготными, то можно рассмотреть предложения других банков. Например, Сбербанк предлагает рефинансировать валютные кредиты других банков по ставке 15,25%-16,25%. Однако существует ряд ограничений, потому что фактически это является новой выдачей кредита в новом банке:

• Заемщику потребуется заново предоставить документы о доходах и соответствовать требованиям платежеспособности (причем платеж по рублевому кредиту будет выше валютного;
• Соответствовать другим требованиям кредитной политики, например, минимальный стаж работы на последнем месте;
• Не иметь просроченных платежей по валютной ипотеке;
• Заново сделать оценку рыночной стоимости и соответствовать нормам кредитной политики по достаточности стоимости залога;
• Оплатить расходы по перерегистрации залога и договора ипотеки.

Когда выгодно рефинансировать валютную ипотеку в рубли

Чтобы ответить на этот вопрос требуется ваша текущая ставка по валютной ипотеке, остаток срока по кредиту и ваши ожидания по курсу доллара. Размер Вашей задолженности в данном случае не имеет значения.

Для оценки возьмем среднюю ставку по валютной ипотеке в долларах в размере 10%, возьмем текущий курс доллара в 60 рублей, рассмотрим различные сроки до окончания кредита (от 5 до 20 лет) и различный средний курс доллара за период оставшегося срока кредита (от 60 до 100 рублей). При этом мы отбросим расходы на оценку и перерегистрацию залога. В таблице ниже указаны процентные ставки, ниже которых не целесообразно рефинансироваться. Ставки рассчитаны путем сравнения сумм переплат по кредиту.

Таким образом, если курс сохранится на года на уровне 60 рублей, то рефинансироваться стоит только такой же ставке - 10%. Если курс уйдет вниз и надолго, то рефинансироваться не стоит вообще. Если же у вас осталось 10 лет по кредиту и вы ожидаете рост среднего курса до 80 рублей в течение следующих 10 лет, то рефинансироваться стоит по ставке 17,3% или ниже. Получается выгодно даже перейти из вашего банка в Сбербанк по ставке 15,75%. Кроме того, рефинансирование позволяет выйти из «валютной игры» и сохранить нервы.